美國房屋產(chǎn)權歸屬問題，你了解多少
美國買房必然要涉及到產(chǎn)權，那么房子應該買在誰的名下?要回答這個問題，首先需要知道有哪些名字可以用來買房。一般說來分為四類：個人，聯(lián)名，公司，信托。各人就是一個人(individual)，也就是買在一個人的名下;聯(lián)名就是幾個個人一起買，也稱partnership;公司和信托需要一定的費用，注冊成立。
美國買房必然要涉及到產(chǎn)權，那么房子應該買在誰的名下?要回答這個問題，首先需要知道有哪些名字可以用來買房。一般說來分為四類：個人，聯(lián)名，公司，信托。各人就是一個人(individual)，也就是買在一個人的名下;聯(lián)名就是幾個個人一起買，也稱partnership;公司和信托需要一定的費用，注冊成立。
美國房子應該買在什么名下?要從三個方面來考慮。
一、資產(chǎn)保護
所謂資產(chǎn)保護是指你買在名下的資產(chǎn)。比如房子，在法律意義上不會由于外界的因素而喪失或者減少。假如由于某些原因，有人對你提出了訴訟，還有孩子的婚姻發(fā)生變化了，等等。這些諸多原因發(fā)生了，但你的資產(chǎn)仍然完好無損，則可以說你的資產(chǎn)就得到保護了。對于一些高風險的職業(yè)以及考慮子女婚姻風險的人士來說，資產(chǎn)保護尤為重要。
二、稅務減扣
名字的不同，產(chǎn)生的稅務問題也不同。在房產(chǎn)投資方面，主要需要考慮所得稅(income tax)，資本增值稅(capital gain tax)和房產(chǎn)稅(property tax)。所得稅和資本增值稅有時是相關聯(lián)的，在稅法規(guī)定的前提下，合理降低稅務，是每個投資者應該也必須追尋的。
三、傳承流暢
美國房產(chǎn)投資以集聚大量房產(chǎn)的投資組合(property portfolio)為工具，利用時間來致富，而不是買了之后賣掉，賣掉之后再買，這樣的操作。所以將來地產(chǎn)組合的傳承，是一個重要的需要考慮的問題。能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本。
簡而言之，資產(chǎn)能夠得到保護，稅收能夠減少，傳承非常流暢的名字就是我們需要的好名字，房子就應該買在這些名下。當然每個人的情況各不相同，每個人的需求也各不一樣，但是總有一種名字會適合自己的。
各人擁有
可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯(lián)名的名下。因為它簡單，成本低，而且順理成章。
所有權
買在個人名下，則所有權就是個人的。由于所有權是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受傷了訴訟你等，或者你的職業(yè)導致你被訴訟，比如醫(yī)生等，則在你名下的所有的其他房產(chǎn)都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。如果一個資產(chǎn)不夠的情況下，可以追溯到你名下的其他資產(chǎn)。尤其是當你房產(chǎn)下跌成負資產(chǎn)，而你想把它處理掉的時候，這就成了更大的問題。
控制權
買在各人名下，則控制權當然歸你各人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。
收益權
買在各人名下，則收益權歸你自己。房子出租了，則租金減掉利息等成本之后的凈收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃凈收入是正的話，則加入到你的個人收入后會增加你的稅負;但如果租賃凈收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。
傳承
當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅免稅額是500萬美元。
聯(lián)名擁有
聯(lián)名基本上和個人一樣。聯(lián)名有兩種形式，一種是joint tenancy(聯(lián)合共有)，另外一種是tenancy in common(一般共有)。兩者最大的區(qū)別在于Joint tenancy中的一方去世之后，產(chǎn)權會自動轉移給另外一方;而tenancy in common則是一方去世了，則產(chǎn)權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關系會用Joint tenancy，而非夫妻關系的合伙人則用tenancy in common。
所有權
聯(lián)名名下的資產(chǎn)是在不同的個人名字名下，所以資產(chǎn)也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題，則都可以追溯到這個資產(chǎn)，沒有資產(chǎn)保護。所有權的多少可以在產(chǎn)權上注明比例，所有權的行使分配就按照這個比例。
控制權
如果是JointTenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in common 則一般按照以出資比例確定的產(chǎn)權股份比例來確定控制權，股份多的人說了算。
收益權
這個產(chǎn)權形式是按比例的，所以收益權也是按所有權的比例來分配的。
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